房地产众筹融资模式有哪些

办理银行流水账单 2020-03-24 00:00 企业对公流水
众筹,这个新兴的一种投资方式。在互联网金融中已经占有一席之地。如今房地产业也开始尝试众筹。那么房地产众筹融资模式有哪些?下文代办银行工资流水公司小编为大家整理了这方面的知识,欢迎大家阅读了解!
模式一:"融资型开发类"众筹能解决什么问题?
锁定客户+融资
融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配,项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹,为项目建设阶段提供低成本资金,达到降低项目负债率的目的,同时也利于提前锁定一批购房意向人群。
融资型开发类众筹的参与门槛一般较高,并需要投资者在预售前支付所有房款;且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。
模式二:还未拿到预售许可,提前蓄客如何实现?
通过"营销型开发类"众筹提前锁客
营销型开发类"众筹一般在项目建设期进行,虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设,但相对于整个项目建设成本及后期价值,营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高,如当代北辰COCOMOMA项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元,对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期,有利于项目的前期宣传,并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此,"营销型开发类"众筹的营销推广意义大于融资意义
模式三:合作单位有购房需求,开发商却缺少拿地资金,这该怎么办?
"定向类"众筹来解决
定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行,为减少拿地及后期销售的不确定性,开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件,要求合作单位须对定向拿地具有一定影响力,且有一定数量的员工有购房需求。
定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障,但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款,开发商在这一过程中仅获得管理收益。定向众筹的优势在于在拿地前便完成认筹且众筹资金额度大,大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入量。但由于政策、合作单位选择等风险,现阶段除**集团外,少有开发商使用。
模式四:项目短期去化难,如何让存货转化为现金流?是否能通过客户推动项目宣传?
试一试"购买型+理财型"众筹
对短期去化较为困难、房价有上升预期的现房或者准现房产品,可采用"购买型+理财型众筹"的模式。通过拿出部分房源作为标的,以低于市场的销售价格及"基本理财收益+高额浮动收益"吸引客户,设定固定期限,由投资者共同享有标的物产权。在退出时,投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益;开发商则牺牲部分利润获取大量现金流,提升项目知名度。
购买型+理财型众筹"参与门槛较高、基本在10万以上,开发商一般会承诺参与者"基本收益率(3%-5%)+购房优惠价格"的收益模式,众筹期间基本上均会设置一定时间的锁定期,锁定期内参与者不得申请退出。
模式五:新项目开盘,如何试探市场对项目价格的接受程度?
有了"彩票型"众筹,新盘定价不再难
彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动,并且通过投资者竞价的方式,探寻市场对项目定价的接受程度。彩票型众筹的参与门槛一般较低,通过拍卖、高收益率等形式,鼓励尽量多的投资参与,从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。彩票型众筹的周期通常较短,且所有参与者均可获得收益。
模式六:租金高但货值大,这类物业如何实现快速去化?
别慌,还有"REITs型"众筹
对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品,在拿地后可选择REITs型众筹,通过多人持有一个物业产品,降低单个投资者的投资额度,达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。
在众筹成功后,所有投资者将组建成立资产管理公司,由资管公司整体购买物业,并委托物业管理公司等进行管理运营;投资者通过金融产品持有物业相应权益,获得租金收益以及持有期内的物业增值价值;开发商以较高的销售价格获得现金,同时收取长期的资产管理费用。该模式一般会设置若干年的封闭期,封闭期后,项目发起方将按需要定期召开投资者会议,协商决策是否退出项目等问题。
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